深圳CBD即将进入大步快跑阶段 总部经济将给写字楼市场带来历史性发展机遇

　　《南方日报》

　　一直飘散在深圳房地产业上空的寒意在今年第一季度得以暂时消逝,新商品住宅成交量甚至回复到2007年高峰期水平。同时,住宅市场的“小阳春”也传导到了写字楼市场,3月份整个写字楼一手市场成交面积较2月环比涨142%。

　　“房地产业最坏的时期已经过去。除住宅市场外,深圳总部经济时代的到来,也带给写字楼市场巨大的发展机遇。”卓越集团总裁李晓平接受本报记者采访时表现出非常乐观的姿态。

　　“最坏的时期已经过去”

　　当前，全国各地包括深圳楼市都出现了“小阳春”的行情。

　　李晓平认为，现在的楼市，虽然不能叫复苏，但有一点可以肯定，最坏的时期已经过去了。这可以从以下几个方面来看：

　　一是成交量，这是复苏的必要条件。今年的成交量有一两个月已经超过2007年的最高峰了，并且从2008年3月份开始，成交量一直在涨。

　　第二是政策面，国家已经明确，房地产不会再出更严的政策了，现在是调整过去的苛政。

　　第三是资金面，今年相比去年，银行对房地产的资金支持完全不一样了。当然，银行不是对所有的企业都宽松，对小房企的要求也是很严的。

　　还有一点就是市场信心，去年大家都在想，什么时候跌到底啊•还能跌多少•今年每个人都不这样想了，大家想的是什么时候开始反弹。实际上，现在“筑底”已经形成了。虽然今年下半年市场仍然存在不确定性，但今年的不确定性跟去年是有差别的。

　　去年有三个选择：一个是“自由落体”，一个是“L”型，一个是“V”型。今年下半年，“自由落体”是不可能了，唯一要看的就是市场是走“L”型还是走“V”型，以及“V”字的角度有多大的问题。

　　从以上四个方面讲，房地产最坏的时期已经过去，但并不等于复苏。从内地城市看，百分之八九十的城市还是在消化前两年的库存，因为消化库存就不存在新投入、新增加，就不存在全面复苏的问题。但深圳不一样，如果房地产复苏，第一个复苏的就是深圳，因为深圳消化最快，价格调整也最快最深。

　　金融危机还没有过去，深圳房地产市场走势会怎样•李晓平说，金融危机虽然没有过去，但刚性的需求还在，并且没有炒家，价格进入稳定期，成交量上涨。市场复苏并不意味着价格上涨。就深圳来说，这毕竟是一个缺地、缺房子的城市。

　　记者近期踩盘和采访购房者发现，不少购房者似乎又陷入一种观望，因为房价涨了

　　“价格并没有普遍地涨,这要分情况看。”李晓平分析说，对于单个项目来说，其可能卖高一点就多赚一点，因为市场好了。但对于品牌发展商来说，这个项目如果不卖，那别的项目也卖不了，丢在那里了，虽然这个项目卖得高赚了钱，但如果影响了别的项目销售，造成了积压资金成本，这与所挣的钱冲抵起来，是不划算的。所以，品牌大开发商应不存在“捂盘”的问题。在国际经济形势影响下，大开发商逃都来不及，应该不会捂盘涨价，买房者也是很理性的。

　　写字楼市场受影响不大

　　随着宏观经济的逐步好转，住宅市场的向好也传导到了写字楼市场。

　　3月，深圳整个写字楼一手市场成交面积较2月环比涨142%。但另一方面，深圳写字楼空置率依然较高，并且未来深圳的写字楼供应量巨大，开发商如何看待后市和把握市场策略•

　　李晓平说，目前来看写字楼市场应从两方面看：一方面是从2008年开始，深圳中心区是没有写字楼推出的，没有成交量就不说明问题。另一方面，受金融危机影响，企业购买写字楼是会有影响的，但对于深圳中心区的写字楼来说，许多企业会讲究身份，会购买。现在的趋势是，一流的企业往往都向一流的区域聚集，这里面有身份识别的因素。

　　写字楼市场旺不旺跟经济发展有关系，也跟推出的量有关系。比如深圳2006年、2007年写字楼供应量大，市场很旺，而之前的2004年，没有量也就没什么市场。写字楼市场跟住宅不一样，个人买住宅可以等，但企业买写字楼不能等，很多预算是年初就做出来的，确定了买楼就一定会买。

　　从另外一个角度看，写字楼的空置在关内主要集中在小面积户型，几乎没有整层写字楼空置的，这也说明金融危机虽对市场有影响，但影响的大小不好测量。

　　虽然商业地产包括写字楼不可避免地受到金融危机影响，但李晓平认为商业地产受影响不会很大。政府对写字楼市场是有规划的，并且写字楼越来越成为区域了，不像原来随便哪里建一个写字楼都有人买。目前深圳的写字楼区域主要有罗湖万象城区域、深圳CBD区域、中心西区、南山文化中心区等。很多企业越来越趋向于入住这些区域，因为可以获得很多的商业机会，信息的交流也非常顺畅方便。所以，写字楼的需求一定存在。

　　总部经济为写字楼市场带来巨大机遇

　　因为深圳政府政策的因素，深圳CBD中心区的商务物业更加受到市场企业的关注。总部经济战略的提出，对中心区写字楼市场会带来怎样的触动•

　　对此，李晓平认为，写字楼与一个城市的产业结构有很大关系。深圳提出发展总部经济，是当前深圳经济转型的需要。从历史沿革来看，上世纪90年代初，深圳从“三来一补”加工外贸型经济开始向高新技术产业转型，短短10多年，高新技术产业已经成为深圳的支柱产业，从而带动了深圳产业结构实现了历史性转变和提升。

　　近年来，深圳面临土地、资源等严峻考验，在中心区更是如此。深圳为破解这些发展难题，大力推进和探索一条高端取向的发展新路。2008年，深圳第三产业占比首次超过50%。如果今后向着这个态势发展，深圳进一步加快总部经济发展、加快高端服务业发展，第三产业的发展速度会更快。高科技产业、金融业、高端服务业的发展，进一步成为深圳CBD重要推手，也让深圳CBD进一步成为总部经济转型的承载器。

　　通过这么多年的积累，深圳CBD已经到了正式发力的时刻，下一步就是大步快跑的阶段。创业板开板后，在未来2—3年内，起码有上百家上市公司，他们大部分都会聚集到CBD区域来。

　　区域的发展和集群效应，让CBD的写字楼具备了足够的吸引力。作为中心区的第一高楼，卓越将要推出的世纪中心，其销售策略备受业界关注。

　　李晓平透露，卓越开发的商务物业，价值一直都是比较高的，从卓越大厦到卓越时代广场一期、二期，怡景中心城等品牌项目，企业客户都不错。即将发售的世纪中心项目，共有4栋塔楼，1号楼为64层超甲级写字楼，总高度280米，为目前中心区第一高，2号楼集甲级写字楼、五星级酒店、高档公寓于一体，3号楼是小面积的精品写字楼，4号楼为180米超甲级写字楼。预计5月发售的是甲级写字楼和小面积精品写字楼。至于价格，则会根据实时市场状况来确定。

 　　相关：世纪中心积累认筹客400余批

　　尽管还未开盘，卓越世纪中心已受到市场的追捧。

　　周三下午3时许，记者实地踩盘发现，售楼处大厅座位上坐满了客户，还有外籍人士，置业顾问都在忙碌地与客户洽谈。

　　该项目营销负责人徐江介绍，从4月15日公开认筹以来，该盘日均接待客户60多批，一周接待200—300批。诚意客户缴纳10万元认筹金，可在开盘期间获得额外5个点的优惠。截至目前，已积累有400余批认筹客户。据悉，这些客户以金融企业、贸易企业为主。

　　本报记者 卢先兵