卓越集团：CBD之王 全国攻城

                         经济观察报记者 廖杰华

　　深圳只有一个CBD，其中的王者是卓越集团。
　　深圳CBD中心区共有30余栋写字楼，卓越集团就拥有其中的7栋，总建筑面积近100万平方米，是中心区开发规模最大的房地产企业。卓越集团2009年在深圳CBD的商厦销售面积，超过2008年深圳写字楼销售面积的总和；而2010年投入使用280米高的卓越世纪中心1号楼，再次刷新CBD第一高度，成为深圳商业地产新地标。
　　卓越是一家依托住宅和商业双引擎驱动的公司，在卓越的两大业务板块中，住宅地产定位于专注于一、二线城市开发中高档大型居住社区，商业地产领域专注一线城市核心区域综合体开发和运营。 
　　尽管被誉为深圳CBD之王，但卓越的商业地产版图早已在全国四处开花。
　　目前，卓越在深圳、上海、青岛和杭州都有大型商务项目正在开发，其中卓越时代写字楼系列、卓越世纪综合体系列作为标杆品牌产品正在向全国推广。
　　在总裁李晓平看来，卓越在商业地产上的成功，源于四个因素。第一、领先的开发理念，令客户所需商务价值最大化；第二、国际化的合作团队和国际化的视野；第三、完善的人才储备；第四、商务开发的标准化运行。

深圳CBD之王

　　若想在深圳CBD中心挑选一栋合适的写字楼办公，很多企业可能无法回避一家名叫卓越集团的开发商。因为，在CBD中心30多栋写字楼中，有将近四分之一的开发者是卓越。
　　最耀眼的是新近投入使用的卓越世纪中心1号楼，它以280米刷新CBD第一高度，永恒钻石玻璃外墙切面更成为CBD一道璀璨靓丽的风景。
和深圳最为老牌的地产开发商万科、中海、金地一样，卓越的成功并不是一夜之间忽然而至。
　　卓越自1996年在深圳开始涉足地产业，15年间已成长为一家立足深圳、在中国具领导地位和全国知名品牌的大型商业及住宅综合性地产开发集团。
　　早在2004年，卓越集团就已经开始进入商业地产开发，通过投资参与开发卓越大厦，对商业地产开发积累了初步的经验，之后陆续在深圳CBD区域投资开发了卓越时代广场1期、2期，卓越•世纪中心综合体1－4号楼，期间也投资了怡景中心城的开发，并收购了广州地王商业广场等项目。
　　2005年11月17日，卓越时代广场封顶，正是卓越商业地产起步之时。当时，博鳌亚洲论坛秘书长龙永图和菲律宾前总统拉莫斯亲临参观，轰动一时，继而拉开了卓越集团缔造商业地产帝国的华丽序幕，后期的世纪中心项目也成功地建立了城市CBD旧城改造的典范。
　　卓越在CBD项目上的运营能力少有人能企及。
　　2009年上半年，卓越集团旗下的卓越世纪中心写字楼荣膺深圳写字楼销售金额、销售面积、销售套数三项冠军。开售第一周，销售金额即达到17亿元。数据显示，卓越集团2009年在深圳CBD的商厦销售面积，已超过2008年深圳写字楼销售面积的总和。
　　目前卓越集团已开发和参与开发的商业地产建筑面积已经超过100万平米；正在开发和待开发的商业面积约有近300万平米，主要集中在深圳、上海、青岛和杭州四座城市；已持有经营一栋深圳CBD南区的最高写字楼卓越•世纪中心1号楼、一座五星级酒店、深圳卓越INTOWN主题商场和广州地王商场。商住并举、租售与持有相结合的双引擎业务模式已经成形。
　　李晓平表示，是持有还是出售，卓越会根据经营现状和项目本身的综合质素所作出的选择，从价值上来说，卓越商业地产项目销售和自持的比例大概是7：3，而在公司财务指标允可的情况下，卓越会选择一些中心区域的优质物业作为持有物业，长期经营。

全国复制

　　随着在深圳CBD的成功，卓越逐渐在全国复制深圳的CBD模式。目前，卓越在深圳、上海、青岛和杭州等城市均有项目在开发，开发模式也与大本营深圳类似：商业住宅综合体与CBD项目。
　　2010年10月18日，卓越与青岛四方区签署投资协议，将在青岛四方区投资建设CBD商业地产项目，总投资额为30亿元，卓越计划打造包括卓越世纪中心和卓越酒店等项目，预计今年9－10月，位于青岛CBD的卓越大厦（卓越•世纪中心一期）即将入市。
　　在上海的情况也大体类似。据了解，早在2009年8月，卓越集团就进入上海市场，当时是以股权收购的形式收购了上海德天置业有限公司100%股权。2010年12月29日，卓越集团以5.51亿元竟得上海市奉贤区南桥新城12.2万平方米土地。这是卓越首次以招拍挂的形式在上海拿地，也是卓越在上海的首个商业住宅综合体的项目，目前该项目已经正常启动。
　　卓越内部人士表示，从卓越集团正在开发的项目来看，卓越集团的商业地产在未来几年无论是从建筑面积还是从质量，都会迎来一个爆发性的新阶段。
在李晓平看来，卓越CBD模式的成功，主要是基于四个方面的因素。一是领先的开发理念，令客户所需商务价值最大化；
　　李晓平说，这种理念源自多年以来卓越对商务客户的了解和洞察。以卓越世纪中心1号楼为例，主要面向大中企业客户，产品被打造成区域形象标杆，顶级科技配套提供高效办公生活，项目代表国际化城市形象。第二，卓越的国际化的合作团队和国际化的视野，从前期的定位顾问咨询、设计、材料供应等方面与国际知名的公司合作。如：世邦魏理仕（CBRE）、仲量联行、SOM、FROST、KPF、CALLISION、美国约克、特灵、日本三菱原厂、德国西门子等均为卓越商务开发的长期合作伙伴。
　　第三是完善的人才储备。经过多年综合体的开发运营，卓越集团拥有综合体城市规划、写字楼、购物中心、城市豪宅、国际五星级酒店等方面专业的营销、规划、设计、工程管理、商业运营、物业管理等全流程的人才体系。
　　第四，商务开发的标准化运行。目前来看，卓越在商务产品这块已经形成了写字楼和综合体两条产品线模式，而且在综合体下面还形成了多种组合，做了不少产品标准化的研究，卓越以产品线的方式在向全国延伸。实践证明，卓越在深圳CBD商务的成功开发模式，深得客户认可。
　　对于目前盛行的商业地产热，李晓平表示，随着中国城市化进程的发展，商业地产有自己的发展空间，但目前业界开始对商业地产有点过于乐观。和住宅市场相比，商业地产有自身的风险和困难。“商业市场的客户资源没有住宅广阔，特别是持有经营，靠租金收益的投资回报期很长，会影响到企业的财务经营指标。而且，如果开发商以住宅开发的模式去开发商业，肯定会不适应，商业项目烂尾的风险通常也比住宅要大。今后几年，商业地产仍有可能开发过剩的担忧”，李晓平说。
　　尽管以商业地产开发闻名于全国，但卓越并不只有商业。目前，卓越集团成立了深圳、上海、广州、杭州、武汉、长沙、重庆、青岛、东莞、连云港等子公司，土地储备超过1200万㎡。截至2010年12月，集团已开发房地产面积200万平方米，现有总资产约260亿港元。