卓越集团执行总裁张远：一个楼盘可能毁掉一个品牌

《每日经济新闻》记者：胡廷鸿

　　在楼市调控政策之下，开发商应该如何学会应对政策•什么样的市场策略和资产配置才是抵抗市场风险的最佳方式•企业应该如何调整产品结构，找到适销对路的产品•

　　中国房地产发展不过二十多年，但是靠一个楼盘创建品牌的时候已经过去，现在因为一个楼盘就会毁掉一个品牌和企业的时代来临了。

　　在此之下，房地产企业在楼市调控政策不松动之下，应该学会踩准市场节奏，实现自我修炼。

　　对此，卓越置业集团执行总裁张远在《每日经济新闻》记者采访时表示，调控政策目前还看不到放松迹象，房企应该学会理解和接受。而随着房地产市场因为一个楼盘而毁掉一个品牌的时代已经来临，企业的紧迫感会越来越强。

　　以下是具体采访对话：

　　每经网：现在大家都谈论房地产调控政策，您对调控政策你怎样看•

　　张远：房地产在国民经济中是很敏感的行业，作为房地产商应该以十分谦卑的心态去接受调控政策，没有希望政策做调整，只是呼吁这个行业在规范制度下发展，政策变化越多，对我们打击越大，制度越平稳，制度越健全，促进我们良性发展越有利。

　　另外，限购政策是临时性的行政措施，经济政策导致部分资源的价格过大，或增长过快的时候，来不及靠制度和经济杠杆去调节的时候，中国政府喜欢这样做，也能做到，有这个机制，所以长期来讲，这个限购会被一些经济政策和财税政策所替代。现在我们还看不到边界。从温总理发出的声音来讲，还是要坚持调控，作为我们企业来讲，我们接受，理解。

　　每经网：短暂时期内，调控不会放松，作为企业来说，企业应该如何调整自己策略•

　　张远：中国房地产产业的发展时间不长，在这二十年中，靠一个楼盘创建品牌的时候已经过去，现在因为一个楼盘就会毁掉一个品牌和企业的时代来临了。每一个企业应该做好自己的事，要对得起消费者。要对得起整个市场，要适应整个政策变化。要根据自己产品定位来做好自己的产品设计，做好自己的服务。如果在自己的生产和服务环节哪儿除了问题，企业品牌或者企业就会消亡。我们对企业来讲，紧迫感和责任感越来越来强。

　　每经网：众所周知，卓越是深圳中心区做"写字楼的专家"，今年深圳写字楼供应量很大，写字楼空置率也有所提高，对此你如何看•

　　张远：写字楼空置率的上升，正好符合整体宏观经济下滑的现实。没有实体经济支撑，写字楼市场很难得到发展。应该说对上半年的宏观经济，深圳的经济都有一定下滑，反映到写字楼市场就是写字楼空置率的上升。作为卓越来讲，在商品写字楼方面，走的最早，开发经验较多，对写字楼出租销售都先走一步，这也是卓越的竞争优势。

　　每经网：上半年，卓越世纪中心1号楼销售8个多亿，整个上半年卓越的销售接近50个亿，基本完成上半年销售目标。卓越在深圳中心区这么好的位置，拿出来卖会不会觉得可惜，公司方面是如何考虑的•

　　张远：卓越在开发的时候就确定了就是可以买卖的商品写字楼，这个福田中心区是不多的，卓越卖楼是很正常的一件事情，也应该走这样的路子。卓越在上半年深圳写字楼的把握上认为是出货的好时机，应该卖一部分，对后续的开发包括岗厦、后海、梅林的项目。通过这笔资金起到对其他前期项目开发做支撑的目的，这是企业正常的资产、资本运营和资金周转的正常过程。

　　每经网：您对未来写字楼市场有一个什么样的预期•

　　张远：我觉得只要是一个竞争市场都可以竞争，现在全国写字楼市场在地方政府的推动下，都点偏多了，在各地方政府招商引资、城市经营过程中过分强调对写字楼和商业综合体的比例要求。但是这些楼盘符合地方政府主要领导人的心态，这样各个开发商拿地都遇到同样的问题，只要是在CBD拿地，都会被要求建标志性的摩天大楼。这样下来，就会有供应量过剩的，这不是市场选择的结果，是政府官员要求的结果。所以在未来写字楼市场方面，可能会有开发商，短期内在这方面吃点苦头，也会对企业的发展影响他的发展进度。

　　每经网：卓越是如何布局在写字楼市场方面发展的策略的•

　　张远：卓越今年着力打造的是五个大型综合体，在深圳岗厦、后海、梅林，青岛世纪中心，杭州滨江新城。这样五个综合体项目对卓越来讲，是强力推进的五个项目，幸运的是这五个项目今年进展都顺利，明年后年卓越在写字楼开发的体量上，在业界都有一定的震动。正是因为卓越走在前面，这几个项目的位置我们自己认为还是不错的，我们不太担心过剩对我们有影响。过剩并不代表需求为零，只要有需求卓越的楼盘销售应该没有太大问题。

　　在新一轮的拿地策略中，卓越需要更多住宅地块的补充，因为住宅项目相对少一点。卓越提出商业和住宅双引擎发展，去年五个综合体项目做起来以后，会有一些住宅项目的发展，才能真正实行双引擎的推动。应该说这样做是有利于卓越对抗市场风险。住宅产品和商业地产产品随着经济周期的波动会显出不同的波段，不同振幅，相互有个补充，对卓越来讲这是一种抗风险的资产配置方式。

　　每经网：上半年，招商、万科都有一些加速去库存，去杠杆化的动作，在资金持有方面，万科持有大量资金，卓越在这方面有一些什么样动作•

　　张远：加快产品开发进度，缩短周期，这是企业正常经营的客观要求，对于任何企业来讲，产品能够快速的去化，没有任何疑虑。因为产品的积压是最大的成本。对每个企业来讲，我们表示理解。至于为什么现在有些企业手里的资金比去年多，那是因为它在去年下半年或者今年上半年采取正好两个策略，一个快速去化，另一个是对现金为王的理解越来越深刻。拿不准下半年或明年市场会如何变化，所以就没有太多动作去拿地，进行第二轮的生产准备。对企业来讲不是一个坏事。所以一个企业资金多了总比资金紧张要好得多。

　　每经网：下半年房地产形势如何•未来哪些产品会更适销对路•

　　张远：对刚需、小户型、老百姓需要的产品，市场是不错。只要产品做得好，有相对竞争优势肯定是有市场，对于大户型位置不好产品本身品位差的产品，在市场是很难被接受的。至于总的市场发展，有人说明年上半年市场会有起色，都比较看好，这个我觉得任何预测都是有条件。至于是明年上半年还是什么时候，没有人能说得准，只要政策保持相对稳定，不作大的调整，市场边界越来越清晰的话，这个行业还会有大的发展，毕竟这个行业的边际利润率还是比一般实业边际利润率要高。

　　每经网：今年上半年，我们看到一些房地产公司利润率出现下滑，甚至亏损•

　　张远：这个在经济发展过程中很正常的，利润率高于其它行业向社会平均利润率靠近，很正常。靠近过程中，反映慢的，就会低于社会平均利润率。这是很正常的行业和企业在经济运行过程中的结果，总的来讲，房地产利润率还是要高于社会平均利润率。

　　现阶段，很多行业被国企央企以某种形势做了垄断，在垄断之下，相对投资渠道并不是很多。房地产行业开放度相对高一些。这样进入的很多，进入越多，反而利润率下降总趋势谁也改变不了。每一个行业只要比别人做得好，就可以生存下去。

　　每经网：卓越曾经两次上市，在上市方面卓越未来有什么打算•

　　张远：对于上市大家观念里面有一个片面理解，按照经济理论讲，当你的资本市场融资成本高于金融市场融资成本的时候，你就不应该上市，但是中国有上市公司以来，大家都认为（上市）是一个圈钱的游戏，正常的企业就应该做出正常的判断。

　　现在体制下金融的融资成本要比资本融资成本要低，我干嘛上市呢，这是很简单的理论。我经常遇到人家问卓越为什么不上市，这是经济学理论选择的结果。现在上市不划算，现在市场给我提供了更低的成本，我干嘛要去上市。

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