卓越集团的中心雄图:从深圳CBD之王到前海第一拍

　　这次土地出让采取一次性竞拍方式，整个竞拍过程只有10分钟。经历了紧张、刺激、跌宕起伏的600秒后，悬念揭晓。卓越集团击败众多强劲对手，分别以51.9亿和71.8亿的价格，独揽前海第一拍两地块——两份标书总价值123.7亿，刷新深圳土地出让总价记录，亦惊动全国。

　　“看好前海片区的前景，”竞标结束后李晓平说，“只要对深圳发展有利，卓越都将参与。”这句话浓缩的正是卓越集团过去17年的中心之路。拿下前海第一批土地，意味着卓越继率先发力深圳福田中心、后海中心之后，再次成为首个进驻未来前海中心的房企，同时拉开卓越集团新一轮全国布局的序幕。

　　“中心区之王”商务地产领跑全国

　　现在的深圳前海，只是一片填海造就的沿岸空地，除零星的市政工程建设者外，路人几乎无法踏足。鲤鱼门或前海湾地铁出站口，就孤单地坐落于黄土与荒草包围之中。

  卓越集团刚刚斥资123.7亿拿下的，就是这片开阔土地的一部分。在土地出让极度稀少的深圳，向来低调的卓越集团一时间聚集了全国业界及媒体的目光。

  十年前，卓越集团携卓越大厦项目率先进驻现在的深圳中心区时，福田中心差不多也是这般光景；再向前看，十四年前卓越蔚蓝海岸踏足深圳后海时，那里也只有一片荒芜。

  今天的福田中心与后海中心，已成为深圳最重要的两大核心区域。再次拿地前海的卓越集团，近15年来，也从未错过深圳城市中心区域发展勃兴的战略机遇。

　　作为成长于深圳的民营企业，卓越集团长期领跑深圳商务办公市场，被称为“深圳CBD写字楼专家”，在深圳三大中心区第一批开发商的名单中，都有卓越的身影。

　　在后海中心，自1999年起，深圳蔚蓝海岸引发“蓝色风暴”，成为深圳后海标志性项目，开启了深圳住宅的南山时代，卓越集团综合实力藉此跻身深圳行业前五名。其后卓越在后海中心区域继续开发了卓越维港及卓越浅水湾项目，开辟了深圳后海板块的豪宅之路。

　　放眼福田中心区，最显眼、最亮丽的地标建筑也属于卓越集团。作为第一批进驻的开发商，自2003年起，卓越接连投资建设卓越大厦、卓越时代广场、卓越世纪中心。仅在福田中心区，卓越集团就拥有七栋甲级写字楼、一座购物广场及一座四季酒店，总面积超过100万平米，成为深圳中心区域头号商用物业开发商。

  判断一个商务物业成功与否，最重要的是租金回报。据了解，卓越商办物业客户满意度始终位居全国前列。卓越集团总裁李晓平说：“世纪中心写字楼租金保持在中心区前两名，已经建成10年的卓越大厦，凭借高质量的物业服务，也仍然在中心区保持高租金回报”。李晓平认为，出色的物业品质及服务管理，为卓越赢得了一批忠实客户，前海拿地后几天内，即有客户要求卓越为其定制物业。

  2012年全年，卓越集团累计销售金额为102亿元，累计销售面积为86.3万平方米。连续十年获得“中国房地产百强”，连续九年荣获《经济观察报》评定的“中国蓝筹地产”称号。

　　2012-2013年上半年，卓越集团在深圳写字楼市场占有率排名第一，并在“2013中国房地产500强测评成果发布会暨500强峰会”上，获得全国“商业地产十强”第3名，成为三甲中唯一的南方企业，还在刚刚落幕的博鳌•21世纪房地产论坛第13届年会获得唯一的“中国商业地产运营大奖”。在商业地产领域，卓越已成为专注一二线城市核心区域综合体开发和运营的行业领军企业，业界赢得了“北SOHO，南卓越”的美誉。

　　未来5年开发商务物业近300万㎡

　　与此同时，自2004年起，卓越集团开始拓展全国市场。目前，卓越已进入深圳、上海、北京、广州、杭州、武汉、长沙、青岛、东莞、连云港等城市，土地储备近1000万㎡。“立足深圳，布局全国”成为集团发展战略。近年来，卓越集团全国布局战略已见显著成效，卓越上海公司获得2012年年度上海商办物业销售冠军，卓越青岛公司也获得2013年上半年销售第四名。

　　这些荣誉与成绩足以说明卓越集团在商务地产领域的领跑能力，独具优势的商务地产的认知与理解，成功运营经验是可以在全国经济发达城市进行复制的。不仅在深圳，在上海、青岛等核心城市卓越依然能够成为商务地产市场的主角。

　　未来五年，卓越将在全国开发近300万平米商务物业，在深圳有卓越城项目、后海写字楼项目以及与由卓越集团控股，与金地、大百汇合作开发的深圳中心项目(岗厦村旧改)，在全国其他城市还有上海卓越•世纪中心、青岛卓越•世纪中心、青岛胶南金融广场等商用物业正在建设。在“商住并举”战略的引导下，于住宅领域，卓越还将继续开发大亚湾的卓越蔚蓝海岸、青岛蔚蓝群岛等项目。

　　值得一提的是，在卓越2013至2015年的三年战略规划中，卓越制定了这样的目标：2014年销售额突破200亿，进入全国TOP30，在已经进入的当地市场中，力争获得前十的市场份额。

　　同时，未来住宅开发体量、销售额以及商业持有物业、租金收入均要实现40%以上的复合增长率；同时持有型物业2016年租金收入突破10亿，盈利结构调整到占比20%。

　　此外，卓越集团还表示，将通过组织管控调整、提升业务能力，用3年时间，形成具备上市及获取高估值的稳健经营水准，并将择机上市。

　　前海地块资金没问题 

　　两宗地块，一个地主。卓越打了一场漂亮的战役，然而这一切绝非偶然。在拿地后的当晚，卓越便向媒体发布公告称，早在两年前卓越就已经开始对进入前海做了各项充分准备。同时，总裁李晓平也表示，这两宗地的价格都不离谱。

　　据测算，51.89亿元的T201-0077地块，实际楼面地价约19300元/平方米；71.8亿元T201-0075地块实际楼面地价约20500元/平方米。而事实上，一个被号称最毗邻前海的住宅项目目前单价已达到了4、5万元人民币。位于福田中心区的卓越世纪中心项目，其写字楼物业在二手市场中价格更是超过7万元/平方米。

　　也就是说，单从楼面地价上看，前海这两块地楼面地价非深圳最高，也并非面粉贵过面包，远远达不到地王标准。李晓平说，随著前海配套的完善，前海的地价只会越来越高，这次的报价，更多是从战略角度在前海拿地。前海是未来十年深圳发展的重要引擎。

　　从最新文件看，6月27日，前海《综合规划》由深圳市政府审议通过，前海管理局正式公布前海《综合规划》。提出三年内投资3898亿，2015年全面建成前海合作区基础设施，到2020年实现国内生产总值1500亿元。

　　而在国务院去年批复支持前海开发开放的22项先行先试政策中，有16项政策已经落地。其中属于金融政策的有8项。“有些前海先行先试政策会在近期落定，有些正在加快政策落定脚步。”前海管理局副局长何子军表示。

　　此外，《前海跨境人民币贷款管理暂行办法》已经于2012年底经人民银行批准印发实施，允许符合条件的前海企业从香港经营人民币业务的银行借入人民币资金；商务部也正在会同国务院5个相关部委共同研究在前海试点包括香港在内的外资股权投资创新发展的若干政策。

  同时，深圳市石化交易所、金融资产交易所、文化产权交易所、碳排放权交易所、农产品交易所、股权交易中心、保险结算中心等均落户于前海。

　　前海管理局局长张备介绍，目前来前海注册发展的企业平均每天达10家左右。截至7月19日，入区企业1144家，注册资本总额1400亿元，金融类企业837家，引入世界500强企业17家。卓越集团前海项目入市，这一千余家企业势必成为首批进驻客户。李晓平表示，作为前海首个项目的开发者，卓越不担心市场，对于前海片区商务市场的发展空间充满信心。

  可以预见的是，作为深圳CBD最大写字楼商用物业的供应商，卓越此番在前海拿地，意欲在前海复制其在福田中心区的辉煌，同样也将在前海树立中心营运商的地位。

  即便如此，面对123.7亿元的高额总价，业内关心得更多的是，这个民营企业是否能够支付得起，资金又从何而来。

  面对外界的质疑及猜测，卓越显得胸有成竹。事实上，在两年前海拿地的备战过程中，卓越进行了无数次精密的测算，也让卓越坚定了一定要进入前海的决心，如今这一价格也必然在其承受范围内，卓越也相信，核心地段商务产品的变现能力及溢价能力绝对不容小觑。

  据悉，本周四(8月1日)，两块地50%的地价即将交付，用卓越自己的话说便是：“卓越集团目前自有资金充足，在社会拥有良好的信誉，具备多种融资渠道，资金完全没有任何问题”。此外，作为前海第一批入市的物业，项目建成后，卓越将主要满足前海已经注册的1000多家企业商务办公需求，出售式订制大部分物业。

  目前，卓越已经开始著手规划两块土地的开发。正如卓越所言，未来将在政府对于前海开发导控文件的要求下，为前海贡献值得期待的卓越商务作品。基于此，卓越公开表态称欢迎各个层面的企业合作，亦不排除与香港公司共同合作开发。据内部消息透露，目前已有意向企业咨询项目定制业务。

  在李晓平看来，卓越对于前海片区的投资极具有前瞻性，而这也正是卓越所擅长的，那就是在区域还没成熟前第一时间进驻并开发。

  商住并举 销售8成持有2成

  卓越集团此番前海拿地，更多依赖于卓越集团在商业综合体定位、运营乃至品牌方面的优势，同时也离不开集团在发展规划方面的战略布局。

  卓越集团执行总裁张远曾公开对媒体表示，“卓越已经过了刚入行交学费的阶段，现在要思考更长远的战略。”如今的卓越，正以“商住并举、货如轮转”的实际行动践行着战略发展规划，实现转型。

  按照卓越的发展规划，卓越将以“货如轮转”来实现高效的现金流供应，哺育持有物业，最终实现“商住并举”。在转型前期，将按照8：2的资金配置销售型物业与持有型物业；深圳承担转型主战场，上海逐等一线城市步尝试新业务，其他城市加快周转，贡献现金流。

  在可售物业配比上，发挥写字楼、商办公寓、住宅项目中街铺等非住宅销售业务优势，非住宅销售金额占比控制在30%的水平。此外，优质写字楼为主要复制模式，提升商务产品的周转效率，区域购物中心为机会性方向，酒店等物业谨慎持有。

  “一轴两翼”谋发展

  此外，在未来战略方向上，卓越明确提出“一轴两翼”：

  其中一轴是做精主流销售型物业开发业务，基于深耕基础上适度扩张，关注三大核心经济区(环渤海、长三角、珠三角)发展的同时，提升中西部二线城市的市场占比，今年拟进入西安、重庆两地。

  两翼则是城市综合体加上轻资产增值服务。在打造面向新兴富裕阶层的城市综合体上，深圳将承担转型主战场，旧改上升为集团战略。同时，发展创新型轻资产运营模式，以创新的融资与开发模式支撑保障性住宅业务及总部基地代建。

  任何宏伟蓝图和经营目标的实现都离不开人才储备与支撑。在人才储备上，近年来，一大批来自国内一线品牌房企的高管空降卓越集团。目前，在卓越集团高管团队中，来自国内万科、中海、恒大的职业经理人占到了50%。

  与此同时，卓越集团加大了在城市更新业务的投入力度。近两年，卓越集团接二连三获取城市更新项目，俨然也成为深圳城市更新计划的大赢家之一。为了增强卓越集团城市更新业务的实力，今年上半年，也引进了行业内城市更新方面的高级专业人才。

  同时，卓越于今年上半年成立了全国首家城市更新集团公司——卓越城市更新集团有限公司。100多人组成的旧城改造专业团队，将助推卓越集团保持快速、稳健的发展趋势。

  卓越城市更新集团有限公司规划3年内将拓展新项目土地面积近300万平方米，深圳葵涌项目、南新项目、松岗项目、泥岗项目均已正式启动。未来将加大对宝安、龙华、坂田、坂雪等地拓展力度，在全市拓展优质项目。通过3-5年的快速发展，希望打造成为中国城市更新的领先品牌。